本报记者 黄英杰

　　取消预售制风生水起

　　最近，一些有关取消商品房预售制度的说法不断见诸报端。有消息称，南宁有望试点在全国率先取消商品房预售制度；两会上，也有代表提案取消商品房预售制。但也有地方部门对此回应说，绝不会取消商品房预售制，只会大力对其进行完善。

　　于是，两种观点发生碰撞的同时，预售制度的一些优点、缺点也被全面揭示出来。由于以往大家并未对其进行过多的关注，很多人没有想到商品房销售制度还有如此多的问题。有专家指出，从理论和现实的角度看，允许商品房预售，可以充分发挥其融资功能，扩大市场上商品房的供给能力，更好发挥房地产业对国民经济的带动作用。但是，确实还存在许多需要进一步改革和完善的问题，如，预售资金监管、预售商品房的质量保证、烂尾楼、楼花炒作投机等。

　　目前来看，对于这些制度弊端缺乏有效的制约方法，尤其是预售资金监管、交房质量风险和项目烂尾风险管理，至今未形成很好的解决方案。所以，近年一直存在取消商品房预售制度的呼声。

　　一些专家表示，取消商品房预售，可能带来的直接影响是商品房质量的改善。取消预售，而都通过现房销售，商品房的质量在交易前就可鉴别。如果房屋存在质量缺陷，开发商可能就必须降价销售，如果质量缺陷比较严重，可能就根本不能卖掉。

　　但要注意的是，取消预售制度，会给楼市带来一定的影响。对开发商来说，投入项目开发建设的资金中，有超过40％的资金来自于预售收入，所以如果完全取消商品房预售制度，会严重削弱房地产开发企业的开发能力。如果没有其他资金来源，如房地产开发建设贷款来补足这个空缺，整个房地产市场上新建商品房尤其是商品住宅的供给能力会大幅下降。在其他因素不变的情况下，会在短期内导致新建商品房价格的上升。

　　因此，商品房预售制度的完善与取消就成了一个热门话题。当然，预售制话题的升温与时下房价上涨有着极大关系，一部分支持取消该制度的人，考虑该问题的出发点也与房价有关。本报将正反两方面的观点进行总结，无论该制度取消与否，这些观点对完善该制度都将提供一些参考。

　　商品房预售制度利弊大比拼

　　支持方 〈〈〈

　　四大理由不该取消预售制

　　理由一，取消期房销售制度，短期内并不能抑制房价，反而火上浇油。

　　在取消期房销售制度政策后，短期内将造成中国房地产市场上短期供应的真空，购买力短期内被压抑，一旦释放将被放大，比平稳释放更加推动房价上涨。同时，取消预售，使开发商的财务成本上升，如果不从根本上改变供求关系，成本上升必然转嫁到购房者身上。

　　理由二，10多年来，预售资金已经成为开发资金中一个重要来源。

　　如果一下子取消预售制度，会给开发商和银行及地方政府带来很多不利影响，比如会加大房地产开发企业融资的负担和融资成本，甚至一些房地产企业的资金链断掉，接下来的就是出现“烂尾楼”。所以，取消商品房预售制度，房价不一定能降下来。商品房预售制度与房价没有必然联系。

　　理由三，金融风险加大，地产寡头快速形成。

　　本来商品房预售制转嫁了房地产市场风险，银行成为风险的主要承担者，加大了金融风险，如果一旦取消，金融风险更加巨大。再其次，消灭了小开发商，势必形成寡头垄断；试想，如果中国所有的土地都是由100强房企开发，房价不上涨是不正常的。

　　理由四,目前的时机还不成熟。

　　我国推行预售制度的目的，主要是考虑到房地产业刚刚发展，开发企业普遍存在资金紧张的问题。融资渠道不多，国家又想大力发展房地产行业，因此出台了类似于商品房预售的扶持房地产行业的政策。如今虽然房地产业得到了一定发展，但仍缺乏可持续发展的诸多条件。

　　反对方 〈〈〈

　　预售制应该取消的三个理由

　　理由一：商品房预售制度助推了房价的上涨。

　　商品房预售制问题多多，最为突出的就是助推了房价的上涨。房地产业是资金高度密集的行业，开发商最为紧张的问题就是资金。而预售制度，则最大限度地解除了开发商在资金问题上的后顾之忧，从而有恃无恐地提高房价。试想一下，如果商品房不能够预售，只能出售现房，那么当楼盘落成后，开发商必定已经背负着沉重的资金压力，必须尽快回笼资金，对于房价的态度就不可能那么“坚挺”，就会选择以市场能够接受的合理价格尽快将房子卖出去以快速回笼资金，房价因此也就不会那么“坚挺”。

　　理由二：对规范房地产市场有利，购房者增加话语权。

　　一旦预售制度取消，一方面对开发商的自有资金持有量的要求会更高，一些依靠施工单位垫款或是过于依靠银行信贷的开发商将会被淘汰；一方面因为开发项目的资金要求较高，开发商为了后续项目的启动，也会力求快速变现，在追求利润的同时也会更加注重销售速度，从而促使房价更加稳定；同时，现房销售，对于房地产商的专业化要求会更高，因为消费者购房时对于房屋的看法会更加直观，规划设计、建筑质量等很容易辨别，市场上消费者会更加有话语权。

　　理由三：有力打击房地产的欺诈行为，减少房产纠纷。

　　现在一些开发商搞夸大宣传、搞捂盘销售，而一旦成为现房后，很多东西可以大白于天下，比如房子到底卖了没有，比如到底有没有花园等等。取消商品房预售制度可以对开发商的投机取巧起到防范作用。此外，预售制度建立的背景是供应不足，同时，由于房地产行业的市场化刚刚起步，为了鼓励资金进入这个行业，而现在的情况是，不用鼓励也有人抢着进入这个行业，预售制度已经是弊大于利，到了该取消的时候了。

　　预售制度该如何完善？

　　怎样评判商品房预售制度的历史功过？有专家称，该制度执行到今天，还是利大于弊。而资金监管、房屋质量、烂尾问题、炒作问题的产生，在于预售制度不完善，尤其是预售监管不健全，是可以通过制度的完善加以解决的。

　　无论是准备取消预售制，还是延续这一制度，当前的事情都是要完善商品房预售制，防范其弊端问题的出现，发挥这一制度的优势之处。中国商品房预售制度的作用非常巨大：第一，期房可以降低购房者门槛，使购房者的资金产生投资效益；第二，商品房提前进入市场，能有效解决供求失调，降低房屋价格；其三，商品房预售能解决开发商资金瓶颈，给后续开发提供充足的资金能量，有利于企业可持续发展。

　　但是如何完善商品房预售制呢？哈尔滨市保障和房产管理局松北分局的一位负责人认为，应该借鉴当年管理二手房中介的经验。前几年由于二手房中介手中握有购房人大量的购房费用，很容易出现资金转移问题而出现购房风险，为了规避这一风险，由银行进行监管，将购房款直接存入银行，买卖手续完成后再由银行转给售房一方，杜绝了买卖双方的风险。当前的商品房预售制由于存在开发商后续资金的问题，就使得一些购房者购房的最大风险为：开发商在房子未建完的时候出现停工问题；而如果立即取消这一制度，就会使一些小开发商资金链断掉，同样出现这一问题。由此，可以由银行介入，实行内循环式的管理模式，即买房人、开发商、银行三方协议买房，买房人与开发商签订协议后将钱存入指定的银行，开发商使用此项欠款须由银行同意，由银行进行担保，银行提高了储蓄量，购房者降低了风险，开发商还可以减轻资金负担，可谓一举三得。

　　在哈尔滨市日前召开的有关房管工作会议上，有关负责人也明确指出，哈尔滨市今后将加强商品房预售的管理，加快商品房预售款监管立法进程，确保预售款安全。推进“建口证照信息验证数字化平台”建设，杜绝建设项目“带病”循环。延伸商品房买卖合同联机备案管理，启动房屋销售明码标价工作。专家对此指出，只有有关部门应该不断完善商品房预售的法律制度，依法履行监督管理的法定职能，大力查处违反有关预售制度的开发商，这样才能让市场更加规范而健康，商品房预售制度才能发挥其应有的作用。

　　商品房预售制的形成

　　房地产预售制度起源于香港，霍英东则是这一方法的发明者和第一个推行的人。1983年,深圳在国内首推商品房预售概念，1992年,“楼花”销售也登陆广州，随后在全国逐步推广。

　　商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。由于此行为发生在楼宇真正落实前，就像在果树开花阶段，买家交钱买那个“花”，然后在花结成果时再摘那个“果实”一样，于是香港人就把正在兴建中或计划兴建还没有动工的楼宇或其中的单元，形象地喻为“楼花”。

　　到目前，在中国的房地产市场发展中，预售制功不可没，但也暴露出很多问题，如面积增减问题、质量问题、配套问题等。