刘健本报记者金镒

　　几乎每一位居住在小区的居民都有过这样的感受，小区道路上、电梯里、通道中逐渐被无孔不入的广告占领，甚至有些广告公司推出了专门代理在小区内做广告的业务。虽然大家对小区内各类广告的存在已经习以为常，但就有“好事者”对这类现象要提出疑问，这些广告收益该归谁？作为小区公共部分应该归居民共有，那么在这里做广告是不是也应该由居民说了算？针对这个问题，记者进行了走访调查。

　　现状

　　小区内广告真不少

　　记者走访发现，小区内广告充斥已经不是新鲜事。一位小区居民对记者说，现在商贩做小区生意也得向物业公司交费，小区内的广告怎么可能没有广告费用？然而，在采访中发现，大多数业主对小区广告收益去向表示“不知道”。一位市民告诉记者，她所居住的是某单位家属楼，小区业主委员会一直没能组建，关于小区广告收益情况物业公司没有发布任何信息，她无从得知相关情况。

　　记者在市区不少小区内发现，公共设施已成为广告商青睐的黄金宝地，小区的大门入口、电梯间、公告栏、车库入口、建筑外墙等处广告随处可见。“这些广告是怎么来的，广告收入如何，我们业主根本就不知道，更不用说广告收入分配了。”在采访中，当问及小区广告收入去向时，绝大多数业主直摇头。某小区业主戴女士说：“我觉得小区内的广告应该是收钱的，但具体不知道，也有可能那些广告是有人偷着钉上去或者贴上去的。”

　　物业　

　　收入多用于弥补经费不足

　　一位不愿意透露姓名的物业公司经理向记者说明，总有这样或那样的原因，物业公司经常处在经费不足的状态，所以他们就用这些广告收入来弥补费用收缴不足。对于广告收入如何支配，这位工作人员表示那得看实际需要，因为他们也不能以经费不足为理由而降低服务标准。如果降低了服务标准，会导致居民投诉或不交费等问题的发生。所以那些广告位的收入在一定程度上缓解了这些矛盾。

　　居民

　　业主应有知情权

　　市民温先生认为，小区建筑区划内的公共场所、公共设施，如楼梯间、电梯间、户外墙面、绿地、楼顶等都属于业主所共有。利用这些公共设施打广告所产生的收益，也应当为业主共同享有。此外，要在小区内打广告，也应征得业主委员会或全体业主同意。如果没有业主委员会，小区物业公司只能为小区业主保管该笔费用，而不能擅自使用。对于物业公司所说的广告费用在小区公共设施建设和维护上，是不合理的。

　　市民马先生说，物业公司将擅自经营的小区广告的收益悄无声息地装进了自己的腰包是不对的。他就向自己所在小区的物业司提出：小区公共空间经营广告的收益应由全体业主分享，因为小区公共空间属于全体业主。物业公司以业主委员会尚未成立为由，称现阶段物业公司有权支配广告收益不合法。

　　说法

　　———广告收益到底归谁要看产权

　　哈尔滨市法律援助中心副主任刘荣俊说，目前，小区的广告费用归全体业主所有是毋庸置疑的，但如何管理、怎样管理，还存在着一定的法律空白。根据法律规定，应该先由小区的业主委员会授权物业，再由物业去操作如何让广告商进入小区打广告。因为没有明确的规定，那么，中间物业该如何操作、收取广告商多少费用，则需要看业主委员会是如何授权物业的。对于没有业主委员会的小区，原则上来说，就需要全体业主同意的情况下，广告商才能进入小区。目前，还有不少开发商在与业主签订购房合同时就规定，保留对小区公共部分的经营权。

　　刘荣俊还指出，目前国家颁布的新广告法并无明确说法，法律对小区广告还没有统一标准，居住小区户外广告收益究竟归谁一般要看产权。如果产权明晰，收益权自然毋庸置疑。如果在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑外墙墙体上涂刷广告语，这就属于对公共建筑的使用。如果是公共建筑产生的收益，就应当属于全体共有人所有，或依据委托合同行事。小区户外广告收益究竟归谁，除了产权归属之外，业界比较统一的说法是看合同约定，但许多居住小区没有业主委员会，合同主体的缺失使业主的潜在权利受损，也令小区广告收益归属问题至今没有明确说法。

　　———应争得业主大会的同意

　　对物业共有部分进行经营由谁决定，经营所得的收益归谁所有、如何进行使用，如果没有明确规定的话，往往会产生争议。

　　法律硕士生导师王元庆介绍说，为了规范对物业共有部分的经营管理活动，维护业主的共同利益，我国《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”本款规定的“经营”，即是商业利用，包括在楼顶上设立发射塔、移动通讯的基站，利用外墙发布广告，将共用部位出租，将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用搭建等。同时，该法第66条规定，擅自利用物业共有部分进行经营要承担的行政责任，即违反本条例的规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。个人有前款规定行为的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为的，处5万元以上20万元以下的罚款。该条规定的违法主体既可能是物业服务企业，也可能是业主，对于这两个主体擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为，都要依本条承担相应的行政责任

　　———应出台相关规定

　　黑龙江鸿旭律师事务所主任张博表示，现在很多小区的广告基本上都是通过物管部门允许的，广告的收入由物管部门保管，一部分用做物业的正常运营开支，另一部分用做小区的公共设施维修基金。许多小区的业主委员会则认为，小区户外广告载体的产权属于业主，因此广告收入也应该归业主支配。你在我家房子外墙体上做广告，当然应该支付我一定的费用，物管独吞广告收入，显然不合规矩。而且，多数小区的业主委员会都缺乏对物业收入的监督，因此无法真正监督物业收入的用途。

　　根据我国《物业管理条例》的相关规定，利用小区共用部位、设施进行经营，应征得相关业主或业主大会的同意，所得收益应主要用于补充小区专项维修资金，也可按业主大会的决定使用。而实际上，很多小区物管在有些问题上擅作主张，使业主的权益无形中受到侵害，而且缺乏对收入和支出进行监督、核查的主体。物业不公开，业主如果觉得物管账目有问题的话，可申请审计部门审核，如有问题可通过法律手段解决。物业侵权问题存在的重要原因是业主缺乏维权意识，其实，并不是业主不想争，而是业主维权成本实在太高。即便业主委员会出来维权，起码也得经过较长时间的拉锯战，弄不好还得上法院解决。由于很多业主委员会的经费都是由物业公司提供的，这维权费用就成了大问题。所以，很多小区的维权行动都是无疾而终。有关部门应该尽快解决小区公共资源收入的分配问题，监管部门有必要出台规定。